Stratégiai átrendeződés várható a globális ingatlanpiacon

Stratégiai átrendeződés várható a globális ingatlanpiacon

Globális szinten több kihívás is áll most az ingatlanpiac szereplői előtt. A jelenleg is zajló változások miatt több út is nyílik az ágazat újjáépítésére, az elemzők szerint 2024 kulcsfontosságú év lehet.

Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és a csendes-óceáni térségben vizsgálta az ingatlantulajdonosok és befektetők véleményét a Deloitte globális ingatlanpiaci felmérése, amely az ügyfelek, a szakértők és kutatási vezetők iparági meglátásain alapul. A tanulmány megállapítja, hogy a koronavírus-járvány időszakát követően megváltozott a munkavégzés helye, új geopolitikai feszültségek keletkeztek és instabillá váltak a pénzügyi piacok. Ezek a tényezők jelentős bizonytalanságot okoztak az iparágban, melyekre válaszul az ingatlanpiaci vezetőknek át kell alakítaniuk az ingatlantulajdonlásukra és ingatlanbefektetéseikre vonatkozó stratégiájukat.

Az elkövetkező 12-18 hónap meghatározó lehet az átalakulás tekintetében. A status quo fenntarthatatlannak bizonyult, kritikus felismerések és stratégiai átrendeződések kombinációjára számíthatunk, amelynek következtében az ingatlancégeknek újra kell pozícionálniuk magukat – emelte ki Kohári Gábor, MRICS, a Deloitte ingatlantanácsadási vezetője.

Világszinten is a megnövekedett kamatlábak és tőkeköltségek miatti aggodalmak állnak az első helyen. A magasabb finanszírozási költségek mellett 2023 első felében az ingatlantranzakciók volumene globálisan 59 százalékkal, az Egyesült Államokban 63 százalékkal, Európában pedig 62 százalékkal csökkent. A vállalatvezetők várakozása továbbra is az, hogy a tervezett ingatlanvásárlásaikhoz a szigorodó hitelfeltételek és magasabb hitelköltségek miatt 2024-ben is nehezebben fognak tudni forrást bevonni. Az USA-ban a következő két évben lejáró hitelek összege is igen magas, a jelzáloghitelek refinanszírozása pedig a jelenlegi hitelezési környezetben nehézségekbe ütközhet, jelentős nyomást helyezve a piacokra.

Az irodapiac a legsérülékenyebb

Az ingatlanszegmenseket vizsgálva globális viszonylatban az irodapiac helyzete tűnik a legsérülékenyebbnek. Mind a külvárosi, mind a belvárosi irodaszektor megítélése nagyot romlott az utóbbi egy évben, ami azt tükrözi, hogy az ingatlantulajdonosok továbbra is küzdenek a hibrid munkavégzés miatti csökkenő területigénnyel. A belvárosi irodák megítélése a tavalyi elsőről idén a tizedik helyre esett vissza, miközben a külvárosi irodák megítélése is öt hellyel, a hetedikre helyre esett.

Az Amerikai Egyesült Államokban az irodaterületek tényleges kihasználtsága (ami nem azonos az épületek bérbe adottságának mutatójával) a várttól alacsonyabb szinten stabilizálódott és a pandémiát megelőző szint 50 százaléka alatt maradt, szemben az európai 70-90 százalékos szinttel. Ezek a jelentős eltérések a különböző lakhatási formákból és ingázási szokásokból is fakadnak. Ezzel együtt az irodák kihasználatlansága minden nagyobb régióban nőtt, globálisan az iroda ingatlanok értéke csaknem 5 százalékkal visszaesett – ezen belül természetesen jelentős földrajzi eltéréseket tapasztalunk.

Iparági becslések alapján a következő években a meglévő amerikai irodaállomány közel 60 százaléka igényel korszerűsítést, 20 százalék pedig a jelenlegi funkciójában várhatóan egyáltalán nem lesz hasznosítható, így vagy bontandóak vagy más funkciók szerinti újrafejlesztendők lesznek. Az irodaszektor piaci alapjai ugyan továbbra is kedvezőtlenek, a többlakásos társasházak iránti igény azonban magas marad az Egyesült Államokban – ezzel jelentős tér nyílhat az irodák lakóépületekké való átalakítása előtt.

A Deloitte idei felmérése a klasszikus kereskedelmi szegmenseken túli alternatív szektorok, például a bérbeadásra fejlesztett, úgynevezett built-to-rent, többlaklásos társasházak jelentős térnyerését mutatják. A szegmens megítélése öt helyet ugrott a második helyre, melyet az idősotthonok szegmense követ. A legtöbb régióban fókuszba kerültek a lakhatással és az öregedő társadalommal kapcsolatos ingatlanhasználói igények és piaci lehetőségek – ismertette Kohári Gábor.

Fontos szempont lett a fenntarthatóság is

A fenntarthatósággal kapcsolatos szabályozások világszerte gyorsan fejlődnek. A nem túl távoli jövőben az Európai Unióbban tevékenykedő minden vállalat beszámolójában a pénzügyi jelentéseihez hasonló részletes ESG-mérőszámokat kell majd közölni. Ugyanakkor sok ingatlantársaság még nem áll készen arra, hogy megfeleljen a környezetvédelmi, társadalmi és irányítási (ESG) előírásoknak: Európában a válaszadók 54 százalékának jelentős kihívást jelent az ESG-nek való megfelelőség.

Az Európai Parlament 2023. március 14-én fogadta el az épületek energiateljesítményéről szóló irányelvet, amely ambiciózus célokat tűzött ki a nulla szén-dioxid-kibocsátás 2050-ig történő elérésére, és több köztes határidőt is megszab. Az irányelvtől függetlenül, az ingatlanok üzletileg fenntarthatóbbá tételének egyik legfontosabb katalizátora az energiafelhasználás szintjének és költségének csökkentése, ami a korábbi évektől nehezebb piaci környezetben komoly feladat elé állítja a társaságokat – tette hozzá Kohári Gábor.

A Deloitte tanulmányának javaslatai szerint a fenntarthatóbb építés, üzemeltetés és használat érdekében több tényezőt is célszerű fontolóra venni.

Fontos az üzleti prioritások meghatározása. Azoknak a tényezőknek az azonosítása, melyeknek jelentős a hatása a működési eredményességre és a fenntarthatósági célok elérésére. Az EU-ban működő jelentős méretű ingatlancégeknek 2024-től kell jelentést készíteni a nem pénzügyi területekről a vállalati fenntarthatósági jelentésről szóló irányelv szerint. A felmérés válaszadóinak több mint 46 százaléka úgy nyilatkozott, hogy már elvégezte a lényeges tényezők azonosítására vonatkozó értékelést, míg további 40 százalékuk azt tervezi, hogy a következő évben végzi azt el.

A szén-dioxid-kibocsátás csökkentését célzó új technológiákat és innovatív üzleti megoldásokat magában foglaló transzformációk. Ez stratégiai prioritás az ingatlanok értékének megőrzése érdekében. A Deloitte felmérése szerint a fenntarthatósággal kapcsolatos legfontosabb eszköz az összekapcsolt IoT-eszközökbe és az intelligens technológiákba való befektetés volt a fogyasztás szabályozása és nyomon követése érdekében – a válaszadók 45 százaléka jelölte ezt meg.

A tiszta energia megoldásokra való átállás felgyorsítása. A sikeres dekarbonizációs stratégia feltérképezése magában foglalja a tiszta energiaforrásokra való átállást. Az épületek energiafelhasználása a globális energiafogyasztás jelenleg mintegy harmadát teszi ki. 2021-ben az ingatlanszektor a globális energiakibocsátás még csak 26 százalékáért volt felelős, amelyből mintegy 7 százalék a fosszilis tüzel��anyagok épületekben történő használatához kapcsolódott (közvetlen kibocsátás), 19 százaléka pedig az épületekben használt villamosenergia- és hőtermeléshez kapcsolódik (közvetett kibocsátás). 2030-ig az ingatlanszektor szén-dioxid-kibocsátásának 50 százalékos csökkentését kell elérni, míg 2050-re a teljes nulla kibocsátást. A válaszadók több mint egyharmada (38 százalék) azt mondta, hogy a vállalatuk a következő egy évben az ingatlanukra megújuló energiaforrásokat telepít, vagy ilyen forrásból származó energiát vásárol.

Magyarország 20 évvel ezelőtt csatlakozott az Európai Unióhoz. A csatlakozás évfordulóját évek óta futóversennyel ünneplik Budapesten, a rendezvényév évre rengeteg embert mozgat meg. A 20 kilométeres távot egyéniben és csapatban is teljesíteni lehetett.

A Budapesti Értéktőzsdén is érződött az egész Európára jellemző kedvezőtlen befektetői hangulat. A BUX eséséből a főbb részvények többsége is kivette a részét.