A Polgári Törvénykönyv legfrissebb módosításával a magyar jogrendszerbe is bekerült az építményi jog fogalma. Ez a jogintézmény hosszú jogtörténeti múltra tekint vissza, számos országban (például Németországban vagy Ausztriában) már régóta a jogrendszer részét képezi, Magyarországon azonban a rendszerváltás előtt a joggyakorlat kivezette a szabályozásból.
Az építményi jog lehetőséget biztosít arra, hogy a jogosultja az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet (és akár építményt is, ez ugyanis jogilag két különböző fogalom) létesítsen, illetve hasznosítsa azt. Ennek során jogosult az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, továbbá jogosult a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Fontos megemlíteni, hogy az építményi jog a magyar jogrendszer dologi jogi logikájának megfelelően legfeljebb 50 évig állhat fenn.
Az építményi jog a földhasználati joggal hozható párhuzamba, mégis merőben eltérőek. Leegyszerűsítve azt is mondhatnánk, hogy az építményi jog minőségileg több, valójában olyan földhasználati jog, ami önállóan forgalomképes és önállóan megterhelhető.
Az építményi jog a földhasználati joggal szemben már a bejegyzésekor forgalomképes és jelzálogjoggal megterhelhető. Fontos, hogy az ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani.
Azt azonban fontos kiemelni ezzel kapcsolatban, hogy mivel az új szabályozás bár nem rendelkezik erről kétséget kizáróan, de nem zárja ki azt a lehetőséget sem, hogy ne csupán földterületre, hanem az épületre történő további építésre és használhatóságra is vonatkozzon. Ennek eredményeképpen tehát nemcsak a földterületre (vagy a földfelszín alá), hanem már fennálló épület tetejére létesített építmény (például távközlési torony vagy napelem) vonatkozásában is bejegyezhető az építményi jog az ingatlan-nyilvántartásba. További érdekesség, hogy az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya is lehet.
Az építményi jog jellemzői alapján úgy látjuk, hogy az építményi jog elsősorban olyan piaci szereplőknek érdekes, akiknek a fejlesztése műszakilag nem éri el azt a szintet, hogy önálló ingatlanként később az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen, de a beruházás költségvonzata miatt önálló finanszírozást igényelhet. Ilyen beruházás lehet az épületek tetejére tervezett napelemrendszer
– ismertette Babus Gábor, a Deloitte Legal Ügyvédi Iroda ingatlanjogi csapatának ügyvédje. Az építményi jog továbbá olyan távközlési szolgáltatóknak is előnyös lehet, akik más személyek tulajdonában álló ingatlanokon helyeznek el adótornyokat.
Az építményi jog a zöldmezős beruházásként létesítendő naperőművek beruházói számára különösen fontos változás. Abban az esetben, ha a beruházó bérelte a területet, akkor a fennálló tulajdonosi struktúrára tekintettel sem a projekt kivitelezési, sem az üzemeltetési szakaszában nem volt lehetőség az ingatlan jelzáloggal történő megterhelésére, mivel az ingatlan tulajdonosainak (bérbeadóknak) a hozzájárulására lett volna szükség. Ebben a tulajdonosok csak ritkán egyeztek bele, ami gyakran nehézséget jelenthetett a projekt finanszírozása szempontjából. Jelen esetben, mivel az építményi jog forgalomképes és jelzáloggal megterhelhető, a korábbi akadályoktól mentesül a beruházó
– egészítette ki Pintér Zsolt, a Deloitte Legal Ügyvédi Iroda ingatlanjogi csapatának ügyvédje.
Számos befektető régóta várta azt a jogi szabályozást, ami lehetővé teszi, hogy más tulajdonában álló ingatlanra a tulajdonostól eltérő személy javára forgalomképes és önállóan megterhelhető jog kerüljön bejegyzésre. Ezeknek a várakozásoknak az építményi jog megfelel, és reméljük, hogy beváltja a hozzáfűzött elképeléseket.
