Válaszút előtt a lakáspiac: árcsökkenést várnak a túlárazott szegmenstől

Válaszút előtt a lakáspiac: árcsökkenést várnak a túlárazott szegmenstől

Bár az ingatlanárakról évek óta azt hallani, hogy az egekben vannak, a legtöbb statisztika szerint 2022 végére megtorpant a korábbi drágulás.

A Központi Statisztikai Hivatal által közzétett lakásárindexe adatai alapján 2022 harmadik negyedévében a magyarországi lakások árának növekedési üteme megtorpant, az előző negyedévhez képest az emelkedés csupán 1 százalék volt. Ez különösen annak tudatában alacsony ütem, hogy az első negyedévben még 9,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy negyedév alatt.

Azonban az éves növekedés még így is 21 százalék volt 2022-ben. Az Európai Uniós összevetésben a hazai lakásárak növekedése is az élen áll. 2010-hez képest 2022 III. negyedévére a lakásárak 2,7-szeresükre emelkedtek. Hasonló volt a tempó Ausztriában és Csehországban is (2,3-szoros illetve 2,4-szeres emelkedés), ugyanakkor Romániában mindössze 16 százalékkal drágultak a lakások ez idő alatt.

A lakások drágulásának 2022-es megtorpanása nem meglepő. Egyrészt korábban erős felhajtó erő volt az új lakások építésének meredeken emelkedő költsége, ami a használt lakások árát is feljebb húzta. Szintén felpezsdítette a piacot a korábbi időszakban a hitelboom (CSOK, Babaváró kölcsön stb.), ami olcsóbbá tette a hitelfelvételt, illetve biztosította a kellő önerőt. Szintén segítette az áremelkedést a gyors bér (kereset) bővülés és a külföldiek hazai ingatlan szerzése is.

2022 közepére a lakásárak emelkedése elérte azt a szintet, hogy már a lakáshitelek önerejének az előteremtése is alig-alig lehetséges a többség számára, illetve az emelkedő kamatszint is kiszorító hatású.

Emellett a fogyasztói árak emelkedése a hiteltörlesztésre fordítható forrásokat is erősen mérsékli. A tartósan magas fogyasztói ár növekedés, a rezsicsökkentés csökkentése, valamint a vállalkozások béremelési képességének beszűkülése mellett nem meglepő, hogy a lakásárak növekedése megtorpant. 2023-ban az eddig ismert adatok és várakozások alapján jelentős lassulás várható az újlakás piacon, ami az árak alakulására is kihat.

A lakáshitelezés tavaly megindult visszaesése a keresletet csökkenti, aminek egyik bizonyítéka, hogy a tranzakciószám már 2022 2. negyedévében  is 39 százalékkal esett egy negyedév alatt, illetve az Magyar Nemzeti Bank becslése szerint  a 3. negyedévben 22,6 százalékos volt a csökkenés 2021 azonos negyedévéhez képest.

Amennyiben a nettó keresetek emelkedésével hasonlítjuk össze a lakásárak alakulását láthatjuk, hogy a leggyorsabb lakásár növekedést mutató országokban az áremelkedés meghaladta a keresetek növekedését, ami a megfizethetőséget csökkentette. Ha a teljes munkavállalói körre nézzük a keresetek emelkedését (84 százalék 2010-hez képest 2021-re), akkor a hazai lakások már erősen túlárazottnak tűnnek. Ez pedig rövidtávon a lakásárak esésével hozható egyensúlyba, illetve, ami valószínűbb, a lakásárak hosszabb távú stagnálásával (miközben a tényleges keresetemelkedés ledolgozza a túlárazottságot). 

Magyarország 20 évvel ezelőtt csatlakozott az Európai Unióhoz. A csatlakozás évfordulóját évek óta futóversennyel ünneplik Budapesten, a rendezvényév évre rengeteg embert mozgat meg. A 20 kilométeres távot egyéniben és csapatban is teljesíteni lehetett.

A Budapesti Értéktőzsdén is érződött az egész Európára jellemző kedvezőtlen befektetői hangulat. A BUX eséséből a főbb részvények többsége is kivette a részét.